Por Emily L. Mahoney
Como agente de bienes raíces y comisionada de la ciudad de St. Pete Beach, Melinda Pletcher pensó que estaba preparada para la forma en que los cambios tan esperados al seguro federal contra inundaciones afectarían a su comunidad.
Pero incluso ella, más conocedora que el propietario promedio, se sorprendió cuando supo que su propia prima anual de $600 aumentará más y más cada año hasta llegar a los $8,000, según una cotización de un agente de seguros.
Su casa está a un pie por encima del nivel que el gobierno establece para medir el riesgo de inundación en una propiedad.
“Mi primera reacción fue: ‘No saben lo que están haciendo’”, dijo Pletcher. Además del fuerte aumento, dijo que espera que su vecino, que construyó su casa seis pies por encima de la elevación base de inundación, pague aún más.
“Realmente no pasa la prueba del sentido común”.
La Agencia Federal para el Manejo de Emergencias finalmente está implementando cambios en el Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones, que es el proveedor de aproximadamente el 90 por ciento de los floridanos con seguro contra inundaciones.
Más de un millón de ellos, o el 80 por ciento de los asegurados en el estado, verán subir sus primas, según la agencia. El caso de Pletcher no es único, particularmente en un lugar como Tampa Bay, donde decenas de miles de personas viven en zonas con riesgo de inundación. Las personas que viven cerca del agua tienen más probabilidades de ver grandes aumentos en sus primas, en algunos casos hasta 10 veces o más durante varios años.
Las nuevas reglas afectaron particularmente a Pletcher debido a que la ciudad de St. Pete Beach ha incentivado a los propietarios de viviendas a construir de manera que, con el cambio, ya no se garantiza que mantengan bajos los costos del seguro contra inundaciones, dijo.
“Hemos hecho todo. Hemos cumplido y superado sus metas, FEMA “, dijo Pletcher. “Somos parte de la solución aquí, y ahora dicen: ‘Bueno, eso ya no nos importa’”.
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Melinda Pletcher, comisionada de la ciudad de St. Pete Beach, posa para un retrato en su casa frente al mar en el vecindario de Viña Del Mar en St. Pete Beach el 24 de septiembre de 2021. La tarifa anual de Pletcher en su casa será de $600 a $8,000 d...
Durante una presentación a la comisión de la ciudad de St. Pete Beach a principios de este mes, Jake Holehouse, presidente de HH Insurance Group, con sede en San Petersburgo, realizó cotizaciones de casas en Tampa Bay cerca del agua. Miró las diapositivas de un fuerte aumento tras otro, lo que tardaría varios años en surtir efecto.
Una casa de $300,000 en Ballast Point, justo al norte de MacDill Air Force Base en Tampa, pagaría actualmente $3,663 por una póliza de seguro contra inundaciones de cobertura máxima. Se espera que la tasa aumente en más de $2,000, dijo.
Una casa de casi $1 millón en Apollo Beach ahora pagaría $824, pero la nueva tarifa será de más de $10,500.
Se espera que una casa de $450,000 en Feather Sound, en Old Tampa Bay cerca de Clearwater, vea su prima de $1,658 en más del doble.
El nuevo sistema, llamado Risk Rating 2.0, entrará en vigencia el viernes 1ro de octubre para cualquier persona que adquiera una nueva póliza. Para los propietarios de viviendas que renueven las existentes, comenzarán a ver los cambios el 1 de abril. Los aumentos de las primas tienen un límite del 18 por ciento anual, lo que significa que los costos se irán paulatinamente con el tiempo.
Las estimaciones dejaron atónitos a los comisionados de St. Pete Beach.
El alcalde Alan Johnson sugirió ponerse en contacto con otras ciudades costeras para presionar al gobierno federal para que reconsidere las nuevas reglas.
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Los cambios al Programa Nacional de Seguros contra Inundaciones están diseñados para evaluar el riesgo de cada propiedad de forma individual, en lugar de agrupar las casas en grandes grupos. La agencia ha dicho que el objetivo del cambio, que es la primera revisión importante del programa desde la década de 1970, es establecer primas con mayor precisión en función de una lista más larga de puntos de datos, incluidos los riesgos asociados con el cambio climático.
El programa ha estado endeudado durante años, después de que tormentas catastróficas que comenzaron a principios de la década de 2000, como el huracán Katrina, provocaron una avalancha de reclamos. Los cambios están destinados a ayudar a asegurar el futuro del programa haciéndolo más estable financieramente. Bajo el nuevo sistema, FEMA tiene como objetivo cobrar tarifas que reflejen los riesgos reales de las propiedades frente al mar más caras, en lugar del sistema actual que a menudo subsidia esas casas.
Cyndee Haydon, una inmobiliaria local que forma parte del comité de seguros de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, dijo en una presentación reciente a otros profesionales inmobiliarios que los cambios son “realmente buenas noticias”.
“Las propiedades que estaban a lo largo de nuestras playas y que con frecuencia superan el millón de dólares, han estado pagando tarifas artificialmente bajas, por lo que digamos 2.000, 3.000 dólares al año”, dijo durante un seminario web el 16 de septiembre. “La gente en Largo y St. Pete ha estado pagando esos mismos $2,500 por una casa que es un cuarto del valor. ... Muchas viviendas de bajo valor están subvencionando viviendas de alto valor “.
Algunas casas verán caer sus primas como resultado de estos cambios.
Así es como funciona: Según el Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones existente, las primas se calcularon en gran medida utilizando dos piezas de información, el tipo de zona de inundación en la que se encuentra una casa, según los mapas de FEMA, y qué tan alto se encuentra una casa en relación con los posibles niveles de inundación. Bajo la clasificación de riesgo 2.0, la fórmula aún incluirá la elevación, pero también incorporará la proximidad de la propiedad al agua, el drenaje de esa agua, ya sea que esté ubicada en una isla barrera o detrás de un dique, y un modelo para mostrar cómo le iría a la propiedad en un estado de tormentas, por nombrar algunos ejemplos enumerados en un informe del Servicio de Investigación del Congreso.
Pero el “verdadero asesino”, como lo llamó Holehouse, es el hecho de que la fórmula también incluirá cuánto costaría reconstruir cada casa.
Eso es porque una casa que está elevada también será más costosa de reconstruir, dijo Holehouse.
“Básicamente quita el incentivo de alguien que mitiga (el riesgo) de su casa”, dijo.
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Un barrio cerca del agua en Redington Beach.
La cobertura de una casa también tiene un límite de $250,000, el monto máximo que pagará una póliza del Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones si una casa es destruida, independientemente de si vale más.
Pero no son solo las casas más caras y elevadas en las islas de barrera de Pinellas las que se espera que se vean afectadas. Muchas casas en zonas de inundación probablemente verán subir sus tarifas, incluidas propiedades en Gulfport, St. Petersburg, Seminole, Apollo Beach, Tampa, Hernando Beach, vecindarios costeros de Pasco y más.
Las casas más antiguas también están en riesgo de aumentos en las primas, ya que FEMA estableció una meta para que todas las propiedades tengan una tasa que refleje su riesgo real. Eso significa que las casas que anteriormente tenían derechos adquiridos en tarifas más bajas porque cumplían con estándares de elevación más laxos en el momento en que se construyeron, por ejemplo, perderán este beneficio, según Holehouse.
Los propietarios de una casa de 1,560 pies cuadrados construida en 1973 en Holiday pagarían actualmente alrededor de $3,900 por su seguro contra inundaciones, muestra una cita. Debido a los cambios, se espera que aumente en más de $700.
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Aunque la calificación de riesgo 2.0 es un cambio esperado desde hace mucho tiempo, los detalles sobre cómo afectaría las tarifas individuales no se hicieron públicos hasta el 30 de agosto. Solo entonces los agentes de seguros pudieron comenzar a calcular cómo cambiarían las tarifas.
Paula Blanda, de All Risk Insurance en San Petersburgo, dijo que muchas de las cotizaciones que ha estado solicitando a los clientes recientemente han sido “muy altas”, pero que aún está aprendiendo más.
“Siento que no lo sabré (en toda su extensión) hasta después del 1 de octubre y los estoy ejecutando todo el tiempo”, dijo.
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Casas frente al mar en el vecindario de Viña del Mar en St. Pete Beach. Foto del 24 de septiembre de 2021.
Para los propietarios de viviendas que renuevan sus pólizas, se espera que las tarifas finales después de que sus primas se hayan implementado por completo se incluyan en las facturas del seguro.
A principios de este mes, 38 miembros bipartidistas del Congreso, incluidos los representantes Vern Buchanan, R-Sarasota y Charlie Crist, D-St. Petersburg, enviaron una carta a los líderes de la Cámara solicitando un retraso en la implementación de la Clasificación de riesgo 2.0, para dar a sus electores más tiempo para obtener respuestas a sus preguntas y para que el gobierno federal reduzca el límite de las primas.
“Nuestros electores necesitan desesperadamente alivio” de los próximos aumentos, escribieron. “La carga adicional de los aumentos de tarifas de hasta dos dígitos por parte de FEMA para nuestros electores, especialmente aquellos en comunidades de ingresos bajos y moderados, es demasiado para ellos”.
El martes, el senador Marco Rubio y legisladores de otros estados costeros anunciaron que presentaron un proyecto de ley para retrasar el lanzamiento de la Clasificación de riesgo 2.0 hasta el 30 de septiembre de 2022. Los datos de FEMA mostraron que alrededor del 80 por ciento de los residentes en los condados de Pinellas, Hillsborough, Pasco y Hernando verían aumentos en sus primas de seguro contra inundaciones, pero para la gran mayoría, ese aumento sería de menos de $20 por mes.
Esa noticia alivió a Holehouse, quien lo tomó como una señal de que las tarifas cambiarían de una manera que “la mayoría de la gente puede manejar”, dijo.
Solo más tarde, él y otros se dieron cuenta de que las estadísticas no mostraban el alcance completo de los aumentos esperados, porque representaban solo el primer año de la calificación de riesgo 2.0 y no incluían a las personas que compraban nuevas pólizas.
La redacción de FEMA fue “muy precisa”, dijo Holehouse. “Pero si está comprando una casa y sabe que el seguro contra inundaciones cuesta $600 en este momento y será $6,000, ¿lo considera $600 o $6,000?”
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Matt Carr, el dueño de Winway Homes, una empresa de construcción de viviendas a medida con sede cerca de Gulfport, tiene un cliente de la construcción de una casa en Clearwater Beach que espera pagar alrededor de $500 a $600 al año en el seguro contra inundaciones. Ahora, podría rondar los $8.000.
A diferencia de los compradores que compran viviendas con pólizas del Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones, que pueden seguir pagando con el plan existente, las construcciones nuevas requieren pólizas completamente nuevas que comienzan con las nuevas tarifas. Eso significa que pagarán las nuevas tarifas sin el beneficio de un aumento anual del 18 por ciento para facilitar el cambio.
“Algunas personas, cuando construyen una nueva casa, sacrifican mucho”, dijo. “Entonces, una familia que está jubilada y está usando los ahorros de toda su vida para la construcción de la casa ... esto podría causar un efecto muy adverso en sus ingresos mensuales”.
Las personas que quieran construir casas en comunidades costeras caras como Treasure Island o Tierra Verde probablemente podrán absorber las alzas, dijo Carr. Está más preocupado por la gente “de todo el condado de Pinellas que está en ese mapa de inundaciones y que quiere construir algo nuevo”.
Él cree que los aumentos de tasas acelerarán una tendencia que ya ha notado: personas que venden sus propiedades frente al mar de alto precio por más propiedades en el interior.
Ese es el peor de los casos, dijo Pletcher, el comisionado de la ciudad de St. Pete Beach.
Si el impacto de las crecientes tasas de seguro contra inundaciones hace que St. Pete Beach se convierta en un lugar menos deseable para vivir, cualquier deslizamiento resultante en el valor de las propiedades afectaría la capacidad de la ciudad para financiar proyectos como levantar diques y elevar la infraestructura pública para prepararse frente a una elevación en los niveles del mar.
Holehouse predice que los cambios harán que las personas que no están obligadas por su prestamista hipotecario a tener un seguro contra inundaciones, como aquellos que compraron en efectivo o pagaron sus casas, renuncien al seguro por completo, una propuesta arriesgada en un lugar como Tampa Bay que es especialmente susceptible a la marejada ciclónica durante los huracanes.
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Jake Holehouse, presidente de HH Insurance Group.
También anticipa una migración masiva de asegurados al mercado privado de seguros contra inundaciones, que actualmente es eclipsada en tamaño por la cantidad de pólizas de FEMA. ¿Cuántas personas puede absorber el mercado privado? Es un signo de interrogación, dijo, porque las aseguradoras generalmente tratan de evitar agrupar sus pólizas.
“En el seguro contra incendios, si una casa se incendia, normalmente el resto no se incendia”, dijo. Pero “si escribe (pólizas para) 10 casas en una calle, existe la posibilidad de que las 10 sufran pérdidas por inundación”.
