Ann Haendel vivió feliz en su casa de St. Pete Beach durante más de 30 años, hasta que Helene envió casi un metro de agua dentro de su cabaña de dos habitaciones. Cuando regresó después de evacuar, el lugar parecía “como si un tornado lo hubiera arrasado”, dijo. Los muebles estaban volcados y los libros empapados sobre el suelo.
La ciudad determinó que el costo de los daños —que Haendel estimó en más de $100,000— excedía la mitad del valor de la vivienda. Según las pautas federales, eso significaba que su casa estaba “sustancialmente dañada”. Necesitaría reconstruirla desde cero o elevarla.
A sus 89 años, dijo, no tenía sentido hacer eso. Así que cuando una empresa llamada HomeGo le ofreció $280,000 por la casa —más del triple de lo que pagó— vendió y se mudó con su hija a California.
La casa de Haendel no fue la única que compró HomeGo en Tampa Bay tras la histórica temporada de tormentas del año pasado. Registros de escrituras muestran que una LLC vinculada a esa empresa adquirió al menos otras 58 propiedades.
Para entender cómo los huracanes Helene y Milton transformaron el mercado inmobiliario local, el Tampa Bay Times analizó miles de registros de ventas residenciales en los condados de Hillsborough y Pinellas desde octubre de 2024 hasta marzo.
¿Cómo afectaron Helene y Milton las ventas de viviendas?
El análisis reveló que las LLC compraron más de una cuarta parte de las 3,300 propiedades vendidas en zonas afectadas por marejadas ciclónicas significativas. La proporción de viviendas vendidas a empresas, en lugar de personas, se duplicó en las zonas afectadas durante los seis meses posteriores al huracán Helene. En las zonas con poca o ninguna marejada, la proporción se mantuvo casi igual.
Es una tendencia familiar tras los desastres naturales, dicen los expertos, ya que los residentes ceden ante la carga financiera de las reparaciones y el estrés emocional de vivir en una zona de alto riesgo.
En muchos casos, “la gente simplemente levantó las manos y dijo ‘ya no nos importa, nos vamos’”, dijo Susan Heffron, vicepresidenta de la firma de análisis inmobiliario Zonda. Eso deprime los precios, explicó, creando oportunidades para inversionistas, desarrolladores y revendedores.
Los inversionistas cuentan con las reservas de efectivo para mejorar las propiedades y hacerlas más resilientes. Un desarrollador que compró 30 viviendas dañadas por tormentas en South Tampa dijo que planeaba demolerlas y construir casas capaces de resistir mejor el aumento del nivel del mar y huracanes más fuertes.
Pero otros compradores parecen estar remodelando propiedades dañadas sin los permisos necesarios, lo que genera preocupación sobre la calidad de las reparaciones. Además, los vecindarios arrasados por tormentas suelen encarecerse después de que las casas antiguas son reemplazadas por otras nuevas y más costosas.
“Para que una casa haya sido rehabilitada... vas a tener costos adicionales”, dijo Heffron.
Casi mil ventas analizadas por el Times involucraron viviendas con daños por tormentas, según una revisión de permisos de construcción, cartas de daños sustanciales emitidas por gobiernos locales y registros de cumplimiento de códigos. Pero dado que los municipios no rastrean uniformemente las propiedades dañadas, la cifra podría ser mayor.
Heffron estima que alrededor del 7% de las viviendas, apartamentos y unidades de condominio de la región sufrieron daños. Esto provocó una pausa en el mercado mientras compradores y vendedores esperaban que se asentara el polvo. Pero en diciembre, los listados aumentaron aproximadamente un 26% en comparación con el año anterior.
El Times halló que durante los seis meses posteriores a Helene, algunas de las zonas más inundadas del condado Pinellas vieron un aumento en las ventas. Esto incluyó Shore Acres, Gulfport y las islas barrera.
Las comunidades con más inundaciones registraron aproximadamente un 8% más de ventas después de Helene que en el mismo período del año anterior. En contraste, las ventas en el resto del condado cayeron un 8%.
En el condado de Hillsborough, donde hubo menos marejada, las tendencias inmobiliarias en zonas inundadas no difirieron mucho de las áreas que permanecieron secas.
“Siempre nos preocupa que se genere un estigma sobre Florida cada vez que hay un huracán fuerte, y simplemente no parece materializarse”, dijo Brad O’Connor, economista jefe de Florida Realtors. “La gente sigue queriendo mudarse aquí. La gente sigue queriendo vivir en el paraíso”.
Los propietarios mayores tienen más probabilidades de vender después de un desastre, dijo Heffron. Para muchos, invertir miles de dólares en una casa donde podrían vivir solo unos pocos años no parece una inversión sensata. Otros están agotados tras sobrevivir tormenta tras tormenta y ven una oportunidad de hacer efectivo tras años de acumular plusvalía.
Después de que su casa en Treasure Island se inundara durante Helene, Carol Crane y su esposo pasaron seis meses evaluando si vender. Pero a los 77 años, dijo que estaban agotados ante la perspectiva de reconstruir.
“Cada año había dos o tres evacuaciones de la isla, lo cual era mucho trabajo”, dijo. “Finalmente decidimos que necesitábamos algo más simple y seguro”.
Recientemente compraron una casa en The Villages, a 40 millas de la costa más cercana.
Una mina de oro para los inversionistas
Los desastres naturales brindan una rara oportunidad para que los inversionistas obtengan acceso a vecindarios deseables por debajo del valor de mercado.
En las zonas más inundadas, el Times identificó casi mil viviendas adquiridas por LLC o corporaciones tras Helene y Milton.
Estos compradores pueden ser difíciles de rastrear. A diferencia de los inversionistas institucionales respaldados por Wall Street y fondos de capital privado, que ahora poseen más de 27,000 viviendas en Tampa Bay, muchos revendedores crean una LLC única por cada propiedad y registran la empresa con la dirección de la vivienda en lugar de una dirección comercial. Cuando la casa se vende, la LLC se disuelve.
Jorge Vásquez, CEO de Graystone Investment Group, con sede en Tampa, dijo que notó un repunte en la actividad inversionista hacia febrero, tras meses de parálisis debido a las altas tasas de interés y las secuelas inmediatas de las tormentas.
En un blog de octubre, escribió que las propiedades deterioradas podían ser revendidas o convertidas en alquileres, convirtiéndolas en una “mina de oro” para inversionistas.
Los compradores ahora sopesan el potencial de ganancia en propiedades frente a la playa con el riesgo de futuras inundaciones. Algunos se sienten atraídos por la posibilidad de tener una propiedad de alquiler a corto plazo que también sirva como destino vacacional.
Pero muchos, dijo Vásquez, están esperando ver cómo se desarrolla la temporada de este año. Quieren saber si las tormentas repetidas que han golpeado la costa del Golfo en años recientes son la nueva normalidad.
“Recuerda, para los inversionistas todo se trata de la tolerancia al riesgo, ¿verdad?”, dijo Vásquez.
Lysette Ketterer, agente inmobiliaria de Century 21 especializada en propiedades frente al agua, dijo que recibió llamadas de inversionistas tras las tormentas.
Ella los rechaza y aconseja a sus vendedores que no acepten ofertas bajas. “Al principio usan tácticas de miedo”, dijo. “La gente actúa por emoción... Algunos vendieron por precios muy bajos desde el comienzo”.
Ayudó a Crane y a su esposo a encontrar un revendedor. La pareja se marchó con $875,000, unos $250,000 más de lo que pagaron en 2008.
A quienes esperaron para vender les fue mejor. En las zonas más afectadas por inundaciones, los precios cayeron rápidamente tras el huracán Helene. En agosto de 2024, excluyendo ventas por obsequio y transferencias familiares, las viviendas en zonas de marejada se vendían a un precio medio de $754,000. Para febrero de 2025, ese precio había bajado a $445,000.
Los precios han comenzado a recuperarse, pero aún no alcanzan los niveles previos a la tormenta.
¿Qué pasó con todas esas casas dañadas?
Los inversionistas con dinero en efectivo están listos para asumir el alto costo de las reparaciones por tormentas, pero el propietario promedio tal vez no tenga los mismos recursos.
“Solo quieren comenzar un nuevo capítulo y seguir con sus vidas”, dijo Mark Bogue, dueño de la firma inversionista Property Solutions of Tampa Bay. Su empresa ha comprado y remodelado cientos de casas dañadas por huracanes desde fines de los 90.
A menudo, los inversionistas compran una vivienda sustancialmente dañada y luego logran revertir esa clasificación demostrando que el costo de las reparaciones es inferior a la mitad del valor de la propiedad. Esto les permite renovarla sin tener que elevarla.
Es algo que Bogue ha hecho repetidamente después de Helene; ninguna de las casas que compró tras las tormentas del año pasado tuvo que ser demolida, dijo.
Haendel pensó que su casa de St. Pete Beach sería demolida después de vendérsela a HomeGo, una subsidiaria de la firma texana New Western. Eso no sucedió. En cambio, HomeGo la vendió nuevamente menos de dos semanas después. Registros de propiedad muestran que Dematteo Investments LLC pagó $300,000 por la propiedad en diciembre.
Haendel descubrió fotos de la casa recién renovada cuando Dematteo Investments LLC la puso en alquiler en febrero. Ya no estaban los toques especiales que había añadido con los años. Los gabinetes que instaló fueron arrancados. Su jardín frondoso fue reemplazado por césped artificial verde brillante.
Andrea Merrill, vicepresidenta de mercadeo de New Western, dijo que HomeGo no rehabilita ninguna de las propiedades que compra. La empresa conecta a revendedores como Dematteo con propiedades deterioradas como la de Haendel.
Un portavoz de St. Pete Beach dijo que la vivienda aún se considera sustancialmente dañada y que no se han presentado permisos de obra. Pero cuando un reportero del Times visitó la casa en junio, alguien la estaba alquilando a Dematteo Investments LLC.
El dueño de esa empresa, Nicholas R. DeMatteo, residente de St. Petersburg, no pudo ser contactado para hacer comentarios.
¿Cómo están cambiando nuestros vecindarios los huracanes?
La casa de Haendel es una de al menos 10 en su cuadra que han cambiado de dueño desde octubre.
El vecindario sigue en transición. Varias casas parecen vacías. En los jardines hay letreros de empresas de demolición. Las paredes manchadas de agua marcan la altura que alcanzó la marea.
Hay ejemplos así repartidos por toda Tampa Bay, calles enteras que han cambiado desde la última temporada de huracanes.
“Las caras de esos vecindarios van a cambiar”, dijo Willy Nunn, CEO de Homes By WestBay. Su empresa compró más de 30 propiedades en South Tampa que serán demolidas.
“Las casas que estamos comprando nos cuestan unos $700,000”, dijo Nunn. “Las casas que vamos a construir valdrán más de $2 millones... Eso podría generar un problema de asequibilidad”.
Los datos de huracanes pasados han demostrado que las zonas que sufren los mayores daños suelen enfrentar aumentos de precios más pronunciados. Las reparaciones suelen aumentar la resiliencia y el valor de la vivienda.
Nunn dijo que corresponde a los gobiernos locales encontrar soluciones para preservar la asequibilidad tras una gran tormenta. Sugirió flexibilizar el uso del suelo para permitir más viviendas en terrenos dañados.
Vásquez cree que el potencial de actividad inversionista en la región apenas comienza. Si ninguna tormenta importante afecta Tampa Bay, al final de la temporada 2025 los compradores llegarán en masa.
“Se abrirán las compuertas”, predijo. “Cada inversionista y su madre vendrán a invertir aquí en Florida. Solo quieren saber si esto fue un hecho aislado”.
