JP Pérez tiene grandes zapatos que llenar.
El mes pasado, asumió como CEO de Related Group, la firma global de bienes raíces fundada por su padre, el "rey de los condominios" Jorge Pérez, hace más de 40 años.
Bajo la dirección de su padre, Related se convirtió en el mayor desarrollador de viviendas asequibles en Florida. Ha construido condominios de lujo, hoteles y desarrollos de uso mixto desde Raleigh, Carolina del Norte, hasta São Paulo, Brasil.
Related estableció una presencia en el mercado de Tampa desde sus inicios.
En esa época, la ciudad era un lugar secundario para muchos desarrolladores. Pero un auge poblacional durante la pandemia de Covid-19 puso el foco sobre Tampa.
Ahora, Related enfrenta una mayor competencia de otros constructores, tasas de interés más altas y el aumento de los costos de construcción. Es considerablemente más difícil cerrar un trato aquí que hace 40 años, dijo Pérez.
Aún así, Pérez dijo que su empresa sigue comprometida con Tampa a largo plazo.
Related está trabajando en al menos cuatro proyectos en la ciudad que agregarán 1,654 unidades de vivienda, que van desde apartamentos de bajos ingresos hasta condominios de lujo. Esto, además de las más de 2,000 unidades que ya ha completado.
En una entrevista con Tampa Bay Times, JP Pérez habla sobre su perspectiva para la región, cómo la incertidumbre económica está afectando el desarrollo y el futuro de un muy disputado acuerdo de tierras con la sinagoga Rodeph Sholom.
Esta entrevista ha sido editada para mayor claridad y extensión.
Felicitaciones por asumir como CEO de Related Group. ¿Cuál es su visión para este próximo capítulo de la empresa?
Es continuar y construir sobre la base y el legado por el cual Related ha sido conocido y lo que ha estado haciendo durante 45 años, ¿verdad? Es un negocio familiar. Manteniéndolo dentro de la familia. Mi hermano está muy involucrado, siendo el presidente de la división de condominios.
Queremos seguir mejorando los vecindarios, retribuir a la comunidad y construir grandes edificios, ya sean de bajo costo, ingresos medios o altos.
Queremos seguir involucrados con las artes y llevar arte a nuestros proyectos.
Realmente, es continuar con lo que nuestro padre hizo durante tanto tiempo, porque es difícil superar eso, ¿verdad? Quiero decir, él fue —y es— el mejor de los mejores.
Queremos seguir siendo conocidos como la empresa de desarrollo más destacada, no solo en el sur de la Florida, sino también fuera de allí, ahora somos conocidos en México y Brasil. Donde sea que vamos, hemos logrado, en su mayoría, obtener precios más altos, ya sea para productos de alquiler o para la venta.
¿Cuáles son algunos de los desafíos que usted y otros desarrolladores están enfrentando ahora, dada la incertidumbre económica con tasas de interés altas y aranceles?
Es diferente para las distintas partes del negocio.
Las tasas de interés altas definitivamente afectan más al negocio de alquiler. Estás construyendo, generalmente son acuerdos con márgenes más bajos. Son muy sensibles a las tasas de capitalización. Las tasas de interés altas generalmente significan tasas de capitalización más altas.
Luego, en el lado de la vivienda asequible, las altas tasas de capitalización o de interés se correlacionan directamente con la cantidad de deuda que un proyecto puede soportar. Tu relación préstamo-valor disminuye, lo que crea una especie de brecha en tu financiamiento. Tienes que encontrar otras fuentes para llenar esa brecha.
No es lo ideal para el negocio, pero aún puedes hacer que los números funcionen y encontrar otras fuentes. Hemos estado haciendo eso durante tanto tiempo que podemos cubrir esas brechas, ya sea con subsidios adicionales, o a veces ponemos nuestro propio dinero para cubrir la brecha y poner en marcha el proyecto.
En el lado de los condominios, vendemos contratos de pre-construcción todo en efectivo. Así que las tasas de interés no afectan tanto.
Si las personas no van a cerrar en efectivo —lo cual generalmente hacen— muchos de ellos dicen: 'Está bien, son tres años, tal vez las tasas de interés serán más bajas'. O están de acuerdo con las tasas de interés más altas. Así que no ha sido un gran freno en ese sentido.
El tema de los aranceles es algo nuevo y cambiante.
Ahora estamos comprando trabajos. Los aranceles solo significan agregar costos, más costos para más materiales, lo que aumenta tu presupuesto de desarrollo.
Lo estamos manejando día a día.
Nuestros (subcontratistas) tienen que demostrarnos que hay un impacto real de un arancel. No pueden simplemente llegar y aprovechar la situación y decir: ‘Oh, bueno, pusieron aranceles a esto, aquí está el nuevo precio’.
Tampa ha visto un crecimiento tremendo en los últimos cinco años. Gran parte del desarrollo que está surgiendo ahora se financió en un momento en que las tasas de interés eran bajas y la población crecía rápidamente. Ahora que el mercado se ha enfriado un poco, ¿cree que esto afectará la tasa de desarrollo en los próximos años? ¿Veremos menos proyectos en marcha?
Creo que verás una desaceleración en la construcción de nuevas viviendas, menos alquileres a precios de mercado. Eso no se debe a la desaceleración de la demanda. Se debe a las tasas de interés más altas, mayores costos, y es más difícil financiar proyectos.
Creo que lo que terminará pasando es que probablemente aumenten las tarifas de alquiler, porque va a haber un desequilibrio entre la demanda y la oferta.
Por eso estamos muy enfocados en comenzar estos proyectos. Hay menos proyectos que pueden ser financiados. Si eres capaz de comenzar tu proyecto y lo entregas en dos años, estarás entrando en un buen mercado de arrendadores, en lugar de un exceso de unidades.
Con los márgenes tan ajustados en este momento, muchos desarrolladores están cambiando su enfoque hacia productos de lujo. ¿Por qué cree que es importante seguir priorizando la vivienda asequible?
Construimos viviendas para todos.
No puedes tener una gran ciudad si solo es para el consumidor de alto nivel. Porque las ciudades tienen todo tipo de trabajos. Tienes trabajadores en la industria de servicios y otros trabajos mal remunerados. No puedes tener una ciudad en la que toda la fuerza laboral que es de ingresos bajos tenga que vivir a dos horas de distancia y viajar todos los días para llegar al trabajo.
Nuestra mayor huella (para la vivienda asequible) está, diría, desde West Palm, hacia el sur. Tampa es probablemente la segunda más grande.
No se trata solo de vivienda asequible. También se trata de la vivienda para la fuerza laboral. Las personas que ganan el 120% del ingreso medio del área, el 100%, también están siendo desplazadas. Así que es un enfoque grande para nosotros.
Solo piensa en la cantidad de gasolina y combustible que se está utilizando en el medio ambiente por las personas que viajan, cuando eso puede reducirse considerablemente proporcionando viviendas dentro de los límites de la ciudad y también reducir el tráfico. Así que hay muchos beneficios de la vivienda asequible y la vivienda para la fuerza laboral dentro de un centro urbano.
Sentimos firmemente que debemos continuar haciendo nuestra parte para hacer un cambio. Es casi imposible, porque la demanda es por cientos de miles de unidades. Pero ya sabes, si podemos abordar eso, y podemos hacer un par de miles al año, al menos estamos haciendo algo.
Tiene varios proyectos en curso en el área de Tampa Bay en este momento. ¿Sigue buscando nuevas propiedades para desarrollar aquí?
Siempre estamos buscando.
En este momento tenemos el Ritz (Carlton) de nuestro grupo de condominios. Eso está en construcción.
En nuestra división de alquileres de mercado, acabamos de terminar Manor Riverside. Se está alquilando extremadamente bien.
En el proyecto (Canopy at) West River hemos completado cuatro edificios. Estamos en el quinto edificio allí.
Y justo al lado de eso tenemos la enorme comunidad planificada de 18 acres, (Gallery at) Rome Yards, donde vamos a comenzar nuestro primer proyecto, creo que en el segundo trimestre.
También tenemos los apartamentos de la 47ª Calle, que es un proyecto totalmente asequible.
Tenemos mucho. Pero como empresa de desarrollo, necesitas seguir buscando nuevos acuerdos, porque eso es lo que hacemos, ¿verdad?
Creemos que el mercado de Tampa como ciudad sigue viendo un crecimiento sólido. Es una ciudad excelente para vivir, muy pro-negocios. Hay un gran alcalde que apoya todo tipo de viviendas. Así que siempre estamos buscando más oportunidades.
Related ha tenido problemas tratando de obtener la aprobación para construir un condominio en un terreno actualmente propiedad de la sinagoga Rodeph Sholom en Bayshore Blvd. El Consejo Municipal rechazó tres propuestas separadas. ¿Ve un futuro para ese proyecto?
Es un gran sitio en Bayshore. Así que obviamente queremos averiguar cómo hacerlo funcionar.
Estamos trabajando con la sinagoga para ver cómo logramos hacer esto.
No se va a hacer pronto. Pero nunca se sabe, ¿verdad? Los consejos municipales cambian con el tiempo. No es la primera vez que tenemos que esperar y tal vez tener que esperar que cambie un poco el temperamento en el consejo.
Esa es un área que tiene mucha riqueza, tiene mucha historia. Así que la gente es un poco más sensible en esa zona. Aunque realmente no tiene sentido dado lo que ya se ha desarrollado en la zona inmediata. Es mucho “no en mi patio trasero” y la gente no actúa lógicamente. Pero eso pasa mucho en nuestro negocio.
¿Dónde más está buscando?
Hemos mirado en St. Pete. Obviamente ya hemos desarrollado allí. Estamos mirando sitios allí. Hay un par de sitios que hemos estudiado cerca del aeropuerto. También hay un sitio con el que estamos muy cerca de llegar a un acuerdo cerca de (USF).
A medida que Tampa se va construyendo más, ¿qué estrategias está utilizando para conseguir buenas propiedades?
Definitivamente es más difícil.
Con el proyecto Ritz Carlton, ese era un complejo de apartamentos existente, bastante bonito, que sabíamos que íbamos a redevelopar.
Así que se trata de buscar cosas así.
Ya no solo estás conduciendo por la calle y diciendo, ‘¡Oh, wow, este es un gran estacionamiento. Déjame desarrollarlo!’ Tal vez haya un estacionamiento, pero está adjunto a una sinagoga o una iglesia, o hay un pequeño centro comercial que se puede redevelopar completamente. Así es como se están encontrando y mirando los sitios ahora, en lugar de simplemente terrenos vacíos.
Algunos desarrolladores están investigando acuerdos de terminación de condominios: derribar condominios más viejos y problemáticos y reconstruir en el sitio. ¿Es algo que ha considerado?
Esos acuerdos son muy difíciles de cerrar.
Probablemente hemos hecho cuatro o cinco de ellos. Algunos de nuestros proyectos más exclusivos —Sunny Isles, Bal Harbour— son terminaciones de condominios. Esos llevan tiempo.
Definitivamente ayuda para el desarrollador ahora que hay esta nueva ley sobre (inspeccionar los condominios después de 30 años) y tienes que financiar tus reservas y mantener tu edificio. Ahora hay más presión que proviene internamente del condominio, especialmente si es un edificio mucho más viejo y tal vez los residentes no tienen el capital para invertir para que su edificio cumpla con los requisitos.
Pero llevan tiempo. Muchas veces los valores que los propietarios de unidades de condominio piensan que deberían recibir por el edificio en su totalidad no son realmente lo que el valor de mercado es.
Son largas negociaciones para llegar a un punto en el que se pueda realizar una transacción, y generalmente quieres tener el 100% (de los propietarios de unidades de acuerdo). Puedes llegar al 90% y luego hay un 10% que dice que no lo quiere. Así que es solo, es un proceso tedioso.
Ha pasado casi un año desde que nos golpearon dos huracanes importantes. ¿Cree que eso afectará el futuro de la región de Tampa Bay, si es que lo hace?
Los huracanes no son nuevos en Florida.
Lo que pasa es que reconstruimos a un nivel más alto. Todo lo nuevo que se construye ahora, pero realmente, durante los últimos 20 años, es muy, muy resistente, muy duradero. Puede soportar huracanes categoría cuatro, categoría cinco.
Este es un lugar increíble para vivir, simplemente es algo con lo que la gente tiene que lidiar. Es una de esas cosas que, sabes, cuando te mudas aquí, tomas una decisión.
Históricamente, no hemos visto una éxodo de personas después de un huracán. Solo los ves tal vez mudándose temporalmente fuera de su casa, o desplazados por un poco. Pero generalmente regresan.
¿Cuál es su perspectiva para Tampa en los próximos años?
Hay muchas cosas que desearía poder traer de Tampa a Miami.
Ustedes están invirtiendo en las artes, así que eso es genial de ver. Tienen equipos deportivos increíbles, un centro de la ciudad increíble ahora donde juegan los Lightning.
Tienen el hermoso Tampa Riverwalk. Siempre ves a la gente afuera, disfrutando de sí mismos. Hay un estilo de vida activo al aire libre aquí.
Luego, cerca de Bayshore Boulevard. Hay un pequeño bolsillo genial con todo tipo de tiendas y restaurantes.
Así que hay tantos aspectos positivos de Tampa, y parece que la ciudad quiere seguir reinvirtiendo para hacer que la ciudad sea grandiosa. Creo que eso continuará. Aún hay un impulso para que la ciudad siga mejorando y mantenga esa calidad de vida.
