En la zona de rápido crecimiento de South Tampa, las propiedades frente al mar son tan valiosas como el oro.
La llegada masiva de nuevos residentes adinerados dispuestos a pagar un precio elevado por vivir junto a la bahía ha provocado que las constructoras se esfuercen por satisfacer la demanda. Tan solo en los últimos cinco años, han construido una gran cantidad de nuevos complejos de lujo, entre los que se incluyen Aqua at Westshore Yacht Club, Marina Pointe, Broadstone Marina Bay y MAA Breakwater.
Sin embargo, un terreno privilegiado justo al norte del puente Gandy permanece vacío. Los planes para construir un nuevo vecindario en la península de 162 acres junto a Westshore Boulevard llevan más de una década en marcha, con escasos resultados.
En 2020, Debartolo Development y Avanti Properties Group comenzaron a desbrozar el terreno para construir cientos de viviendas, para gran consternación de los ecologistas locales.
La ciudad emitió una orden de paralización de las obras tras descubrir que los promotores no habían obtenido los permisos necesarios. Si bien la orden fue posteriormente levantada, las obras aún no han concluido. DeBartolo y Avanti no respondieron a las solicitudes de comentarios.
Un agente inmobiliario familiarizado con la propiedad dijo que el proyecto aún está en marcha, pero que los promotores se han visto retrasados al intentar cumplir con los estrictos requisitos de seguridad contra inundaciones.
La ciudad indicó que aún necesita más información técnica de los promotores antes de que el proyecto pueda seguir adelante.
[DIRK SHADD | Times]
El terreno es propiedad de DeBartolo Development y Avanti Properties Group.
Breve historia de Rattlesnake, Florida
Mucho antes de que se la considerara como un posible proyecto de viviendas de lujo, la península formaba parte de una comunidad llamada Rattlesnake.
La zona fue colonizada en la década de 1930 por George K. End, un graduado de la Escuela de Periodismo de Columbia que se convirtió en vendedor de elixires milagrosos. Abrió allí una fábrica de conservas de serpientes de cascabel y un reptilario, donde vendía veneno, pieles, cascabeles y carne de serpiente de cascabel.
Tras su muerte en 1944, la comunidad se disolvió.
A principios de la década de 1960, Ralph Kaul, funcionario público, promotor inmobiliario y filántropo, adquirió el terreno baldío por un millón de dólares. Dragó y rellenó la costa y construyó los apartamentos de Georgetown.
En 2005, su familia vendió el complejo de 625 unidades a un comprador de Chicago por 125 millones de dólares. El plan era demolerlo y construir casas, condominios y casas adosadas. Entonces, el mercado inmobiliario se desplomó.
El prestamista, Bank of America, recuperó la propiedad en 2008. Se habló de convertirla en un parque público, pero eso nunca se concretó.
Al año siguiente, se vendió por 30,5 millones de dólares a DeBartolo Development, la empresa dirigida por el expropietario de los San Francisco 49ers y multimillonario Edward J. DeBartolo Jr. , y a Avanti Properties Group, con sede en Winter Park.
DeBartolo trasladó su empresa a Tampa en 1999 tras ser condenado en un caso federal de fraude relacionado con juegos de azar que involucraba al exgobernador de Luisiana, Edwin Edwards. Desde entonces, su familia ha donado millones a causas filantrópicas locales, entre ellas la escuela secundaria Brooks-DeBartolo Collegiate High School.
[ PAUL LAMISON | Times 2009 ]
Vista aérea del emplazamiento de los apartamentos de Georgetown en 2009. Ralph Kaul rellenó la costa para construir la propiedad en la década de 1960.
Durante la Gran Recesión, DeBartolo Development andaba a la caza de activos en dificultades que pudiera comprar a bajo precio y revender, según Bill Eshenbaugh, un agente inmobiliario que ayudó a cerrar el trato de los antiguos apartamentos de Georgetown.
Al principio, Debartolo y Avanti intentaron vender parcelas de terreno a constructores que pudieran urbanizarlas, pero "había una gran cantidad de características físicas que suponían un desafío", dijo Eshenbaugh.
Al no poder encontrar un socio para el desarrollo, las dos empresas decidieron mejorar el terreno por su cuenta.
En 2020, presentaron los planes para The Isles at Old Tampa Bay: una comunidad planificada con hasta 350 residencias, incluyendo 130 casas adosadas de lujo y 67 lotes para grandes propiedades, donde los compradores podían construir sus propias casas a medida. Los precios de los lotes oscilaban entre 2,2 millones y 6,9 millones de dólares.
El resultado final se parecería al exclusivo vecindario de Culbreath Isles en el sur de Tampa, explicó Toni Everett, agente inmobiliaria contratada para comercializar la propiedad. El concepto despertó mucho interés entre los posibles compradores.
“Esto es bastante raro”, dijo. “No creo que haya más terrenos tan grandes como este en la bahía abierta”.
Cuando los promotores inmobiliarios comenzaron a desbrozar el terreno, sin los permisos municipales correspondientes, multitud de serpientes de cascabel se deslizaron por los barrios circundantes.
Los ecologistas, como Chelsea Johnson del grupo de defensa Tree Something Say Something de Tampa, calificaron el incidente de "tragedia".
“Ni tú ni yo volveremos a ver esos árboles replantados; eran absolutamente invaluables”, declaró a The Tampa Bay Times en 2020.
La ciudad paralizó temporalmente el proyecto tras las quejas de los vecinos.
DeBartolo emitió una disculpa formal y prometió mantener informados a los vecinos.
“Comprendemos que tendremos que recuperar su confianza en los próximos meses”, escribió Edward M. Kobel, presidente y director de operaciones.
[Susan Taylor Martin | Especial para el Times]
Una foto de 2020, antes de que los promotores talaran todos los árboles en el terreno donde se ubicaban los antiguos apartamentos Georgetown en S Westshore Boulevard en Tampa.
Pete Trela, presidente de la asociación de vecinos de Bayside West, situada en las inmediaciones, dijo que no han tenido noticias del promotor inmobiliario en años.
“Esa comunicación no se está produciendo, y es muy decepcionante para todo el vecindario”, dijo.
¿Qué está pasando ahora con las Islas de Old Tampa Bay?
La orden de paralización de las obras ya se ha levantado. Sin embargo, los promotores tendrán que hacer mucho más que talar algunos árboles para que el terreno sea habitable.
El proyecto, que consta de varias fases, incluye nivelación del terreno, mejoras en el canal y el malecón, infraestructura, paisajismo y servicios públicos, todo lo cual requiere permisos.
Antes de que se pueda llevar a cabo cualquier otra acción, el promotor deberá obtener un plano preliminar. Este plano es, en esencia, una guía que muestra qué se construirá y dónde. El jefe de obras de Tampa, JC Hudginson, indicó que el promotor solicitó un nuevo plano a finales de 2025 y desde entonces ha estado en contacto con el personal municipal para cumplir con todos los requisitos.
Hudginson afirmó que la ciudad está a la espera de que el promotor proporcione un análisis de ingeniería que aborde el relleno propuesto dentro de la zona costera de alto riesgo, una identificación clara de los límites y elevaciones reglamentarias de inundación, y documentación que demuestre que el proyecto no afectará negativamente las condiciones de inundación en las propiedades circundantes.
[DIRK SHADD | Times]
El 13 de agosto, en Tampa, se observa una fotografía tomada con un dron del terreno al norte del puente Gandy, en Westshore Boulevard, al oeste de la avenida W Fair Oaks. Los planes para construir un nuevo y enorme vecindario en esa zona llevan más de una década en marcha, pero se ha avanzado poco.
Ni Debartolo Development ni Avanti Properties respondieron a las preguntas sobre el proyecto ni explicaron por qué se ha retrasado. Everett afirmó que los promotores se han enfrentado a obstáculos al intentar cumplir con los requisitos federales y locales sobre zonas inundables.
La propiedad ya presentaba algunos problemas desde el principio, según Eshenbaugh. Los antiguos canales estaban llenos de agua estancada y turbia. Fueron diseñados para pequeñas embarcaciones típicas de los años sesenta, comunes en los apartamentos frente al mar, no para modernas casas de lujo.
A pesar de ello, sigue creyendo que fue una buena inversión. Aunque es difícil dar un valor exacto a la propiedad sin realizar una tasación, Eshenbaugh afirmó que hoy en día podría venderse por hasta 100 millones de dólares.
“¿Cómo se puede encontrar una propiedad frente al mar mejor que está en Florida?”, dijo. “No hay muchas. Cada día que pasa es más difícil conseguir la aprobación, lograr que los vecinos te dejen en paz, obtener la zonificación”.
Trela, de la asociación de vecinos, dijo estar muy satisfecho de que el solar haya permanecido vacío. La zona ya está saturada de construcciones, lo que provoca un aumento del tráfico.
Si el terreno debe urbanizarse, Trela afirmó que le gustaría que los propietarios colaboraran con la comunidad para construir algo que beneficie a todos, no solo a los compradores adinerados. Sugirió añadir un centro comunitario o un parque público.
“¿Cómo podemos lograr que no estén exprimiendo hasta el último centímetro de terreno para maximizar sus ganancias, sin dejar de proporcionar algo que la ciudad necesita, que es más vivienda?”
[ DIRK SHADD | Times ]
Esta foto de archivo de 2020 muestra el tráfico en Gandy Boulevard con la autopista Selmon arriba, mirando hacia el suroeste en dirección a San Petersburgo en Tampa.
