Casi una cuarta parte de las unidades de apartamentos en el área de Tampa Bay son propiedad de firmas de capital privado, según los datos publicados esta semana por el Private Equity Stakeholder Project, una organización sin fines de lucro que estudia la industria.
Los investigadores del grupo se propusieron rastrear dónde están comprando propiedades firmas de capital privado como Blackstone, Greystar y Starwood Capital. Encontraron que 120 de estas compañías han acumulado al menos 8,200 edificios de apartamentos con 2.2 millones de unidades en EE. UU. Eso representa aproximadamente el 10% de todas las unidades de apartamentos a nivel nacional.
Casi dos tercios de esas propiedades han sido adquiridas desde 2018.
Jordan Ash, director de campaña y investigación del Private Equity Stakeholders Project, dijo que las bajas tasas de interés durante la pandemia brindaron una oportunidad para que estas firmas aumentaran su participación en el mercado.
“Está muy claro, su modelo de negocio se va a centrar en cómo hacer que una propiedad sea más rentable”, dijo. “El objetivo realmente es vender la propiedad”.
Esta tendencia es más pronunciada en el Sunbelt (el cinturón solar). Más de la mitad de las unidades totales propiedad de firmas de capital privado se encuentran en solo cinco estados: Texas, Florida, California, Georgia y Carolina del Norte.
El informe señala que muchas de las áreas con una gran presencia de capital privado también son lugares donde más residentes tienen dificultades para pagar el alquiler, lo que significa que gastan más de un tercio de sus ingresos en vivienda.
El área metropolitana de Tampa-St. Petersburg-Clearwater tiene la séptima mayor concentración de apartamentos de propiedad de capital privado en el país. El alquiler aumentó un 49% entre 2019 y 2023 en Tampa Bay.
“Los estados que tienen protecciones débiles para los inquilinos son algo a lo que las compañías de capital privado se sienten atraídas para adquirir propiedades, y lo otro es la creciente población, lo que genera una mayor demanda de viviendas de alquiler”, dijo Ash, “y lo que ellos pueden explotar para poder cobrar alquileres más altos”.
Aunque es imposible rastrear el aumento de los alquileres a una sola causa, Ash dijo que hay evidencia convincente de que las firmas de capital privado están contribuyendo al problema.
Varias de las compañías que analizó el estudio están siendo demandadas actualmente por fijación de precios debido a su uso de un programa de software llamado Real Page. Real Page usa datos de sus clientes para ayudarlos a determinar el alquiler máximo que pueden cobrar. Ash dijo que esto casi siempre lleva a las empresas a aumentar el alquiler.
Además de los aumentos de tarifas, el informe señala que la propiedad de apartamentos por parte de capital privado se ha relacionado con el mantenimiento descuidado, ya que se recortan costos, y tácticas de desalojo más agresivas.
Las firmas de capital privado también están comprando casas unifamiliares para alquilarlas.
Un análisis pionero del Tampa Bay Times encontró que grandes corporaciones, incluidas empresas respaldadas por capital privado, poseen alrededor de 117,000 viviendas en todo Florida, incluidas unas 27,000 en los condados de Hillsborough, Pasco y Pinellas.
Progress Residential, el operador más grande de propiedades de alquiler unifamiliares del país, está respaldado por la firma de capital privado Pretium. Los inquilinos en el área de Tampa Bay se han quejado de problemas de mantenimiento que van desde moho hasta fontanería rota y sistemas de aire acondicionado defectuosos.
De manera similar a su patrón en la industria del alquiler de viviendas unifamiliares, el derroche de compras de las firmas tuvo lugar entre 2020 y 2022, en medio de grandes aumentos poblacionales en los estados del Sunbelt. Las adquisiciones disminuyeron en 2023 y 2024, a medida que aumentaron las tasas de interés, dijo Ash.
Pero Ash señaló que las compras han vuelto a aumentar recientemente.
“Con la discusión sobre si estamos actualmente en una recesión o si vamos a estar en una recesión”, dijo Ash. “Parece haber potencialmente otra oportunidad para que las firmas de capital privado puedan beneficiarse de eso, adquiriendo más propiedades”.
