Estados Unidos tiene más espacio de oficinas del que sabe cómo utilizar. Desde la pandemia de COVID-19, empresas de todo el país han cancelado o reducido sus contratos de arrendamiento, dejando a los propietarios en aprietos.
Unos 23,3 millones de pies cuadrados de oficinas están programadas para ser demolidas o reconvertidas, según un informe de junio de la firma de bienes raíces comerciales CBRE. Esa cifra casi duplica el volumen de nuevas oficinas que se espera construir.
Mientras tanto, en Tampa Bay, algunos de los proyectos más esperados de la región incluirán espacio de oficinas. La semana pasada, Dynasty Financial anunció que ocupará los 45,000 pies cuadrados de oficinas que se están construyendo en The Residences at 400 Central, el edificio más alto de St. Petersburg.
Aunque en gran parte del país el mercado de oficinas sigue tambaleante, “el estado de Florida y Tampa han liderado esta recuperación de manera contundente”, dijo Chris Butler, director general de servicios de oficinas e industriales en la firma Franklin Street.
La cantidad de espacio arrendado cada trimestre ha vuelto a niveles previos al COVID. La demanda por oficinas de primer nivel es tan fuerte que los desarrolladores no pueden mantener el ritmo. Los precios de alquiler están en aumento.
“El mercado de oficinas está lejos de estar muerto”, dijo Butler. En muchos aspectos, “hoy está más saludable que antes de la pandemia”.
La evolución del espacio de trabajo
Durante la pandemia, “se dio una confluencia entre empresas que querían mudarse a Florida y la disponibilidad de desarrollos de uso mixto con oficinas emocionantes en Tampa”, dijo Ryan Reynolds, vicepresidente ejecutivo de CBRE en Tampa. Mencionó proyectos como Water Street, Midtown, Heights Union/Armature Works y SkyCenter en el Aeropuerto Internacional de Tampa.
Esa combinación de políticas amigables para los negocios y oficinas modernas ayudó a consolidar a Tampa Bay mientras otras grandes ciudades se tambaleaban.
Según CBRE, Tampa está ahora entre los 15 mercados con menores tasas de vacancia en el país. Esa cifra no incluye los espacios subarrendados, que representan alrededor del 4 % del inventario total en la región.
A medida que más empresas adoptan modelos de trabajo híbridos, buscan espacios que motiven a los empleados a regresar, explicó Butler.
La ubicación es más importante que nunca: las personas quieren trabajar en vecindarios dinámicos, con buenos restaurantes, tiendas y opciones de entretenimiento. Servicios como áreas verdes, gimnasios, saunas, terrazas y cafeterías también son grandes atractivos.
“Es un entorno de estilo de vida”, dijo Butler. Y uno que puede determinar el éxito o fracaso en la contratación y retención de talento.
Aunque muchas empresas ahora alquilan menos espacio que antes, están dispuestas a pagar más si la oficina cumple con sus expectativas. Desde el cuarto trimestre de 2019, el alquiler promedio solicitado en Tampa Bay ha aumentado más del 20 %, según CBRE.
Un caso de éxito
Midtown Tampa demuestra que, si lo construyes, ellos vendrán.
Desarrollado por Bromley Companies y Highwoods Properties, Midtown funciona como una ciudad dentro de la ciudad, con oficinas, un hotel, apartamentos, un Whole Foods Market, restaurantes y tiendas. Fue un concepto pionero en Tampa que se lanzó en plena pandemia.
A pesar de los desafíos, no tardó en llenarse: los 290,000 pies cuadrados de oficinas fueron ocupados rápidamente. Kforce, una de las empresas más reconocidas de Tampa, vendió su sede en Ybor City para mudarse allí. Midtown también atrajo a compañías de fuera, como la aseguradora Prudential, con sede en Nueva Jersey.
“Los parques de oficinas suburbanos tradicionales ya no eran suficientes”, dijo Nick Haines, director ejecutivo de Bromley Companies, en un comunicado. “Ofrecíamos algo diferente: espacios de Clase A en un entorno bien diseñado para vivir, trabajar y disfrutar. Eso caló hondo”.
Ahora su empresa se prepara para inaugurar Midtown East, la torre de oficinas más grande construida en Tampa en los últimos 35 años. Más del 75 % del espacio ya ha sido comprometido, con TECO como inquilino ancla.
“Midtown ha demostrado que los desarrollos modernos, con comodidades y de uso mixto, pueden prosperar incluso en tiempos inciertos”, dijo Haines. “La clave es combinar buenos fundamentos inmobiliarios con diseño experiencial”.
Construyendo para el futuro
Los desarrolladores están aprovechando lo que ven como una brecha en el mercado, añadiendo oficinas premium a proyectos urbanísticos más amplios. Entre los desarrollos en camino se encuentran:
• Gasworx, Ybor City: 100,000 pies cuadrados en la Fase I y 500,000 en total
• Reconversión del Central City YMCA, Tampa: Aproximadamente 184,000 pies cuadrados (sujeto a cambios)
• Halcyon (dentro de The Central), St. Pete: 130,000 pies cuadrados
• Midtown East, Tampa: 430,000 pies cuadrados
• The Residences at 400 Central, St. Pete: 45,000 pies cuadrados
• The Waldorf Astoria Residences, St. Pete: 73,000 pies cuadrados
• Water Street Fase II, Tampa: Aún sin datos disponibles sobre el metraje
Aun así, los expertos señalan que no es suficiente para cubrir la demanda.
“En Tampa Bay se entregaron alrededor de un millón y medio de pies cuadrados de nuevas oficinas justo en medio del COVID”, dijo Mack Feldman, CEO de Feldman Equities, desarrollador local y uno de los socios del proyecto Waldorf Astoria. “Eso ya está ocupado en un 97 %”.
Pero construir nuevas oficinas no es tarea fácil. Los costos de materiales y mano de obra han aumentado. Las tasas de interés elevadas dificultan que los desarrolladores obtengan préstamos, especialmente para edificios de oficinas.
“Existe un estigma nacional en torno a los activos de oficinas”, dijo Reynolds. “Aunque la economía y la dinámica local lo respaldan, es muy difícil conseguir capital externo para estos proyectos”.
Algunos desarrolladores están renovando edificios existentes para alinearlos con los nuevos estándares.
Feldman Equities completó recientemente una renovación multimillonaria de uno de sus edificios: el City Center en el centro de St. Pete. Feldman dijo que ya se nota un renovado interés y que espera un aumento en la ocupación en poco tiempo.
Con vistas al centro y a la bahía, el City Center era un candidato ideal para una remodelación.
Las oficinas más antiguas en los submercados más populares —como el centro de St. Pete, centro de Tampa, Westshore y Tampa Heights— siguen teniendo buen desempeño y podrían mantener su éxito a largo plazo si se modernizan adecuadamente.
“Los propietarios que ofrezcan valor en entornos con comodidades y flexibilidad van a dominar el tablero de ajedrez”, opinó Butler.
Mientras tanto, las oficinas en zonas suburbanas como Gateway o el corredor de la Interestatal 75 enfrentan dificultades para llenarse.
En línea con la tendencia nacional, Reynolds señaló que muchas de esas propiedades probablemente se venderán al valor del terreno, serán demolidas y sustituidas por viviendas o instalaciones industriales.
Ya se ven ejemplos de ello. El antiguo campus de 66 acres de Progressive en Riverview se vendió recientemente por $33 millones a un desarrollador industrial que planea construir un complejo de almacenes.
Si Tampa Bay no logra satisfacer la demanda de oficinas de alta calidad, podría frenarse el crecimiento de su comunidad empresarial, advirtió Feldman.
Las grandes empresas que vienen de ciudades como Nueva York, Los Ángeles o San Francisco están acostumbradas a elegir entre oficinas de primer nivel y no quieren instalar a sus empleados en espacios inferiores.
“Si no tienes inventario nuevo o espacios realmente bien renovados disponibles, no te considerarán. Perderás a posibles inquilinos nuevos en el mercado, y sé con certeza que ya ha ocurrido en St. Pete”.
