El suegro de Heather Wendt construyó una casa de dos pisos en Crystal Beach, en el condado de Pinellas, hace más de 50 años. Aunque está ubicada a lo largo de Sutherland Bayou, el agua de las inundaciones nunca había llegado a su puerta — hasta el año pasado.
Ahora, la alfombra azul que antes cubría su escalera está arrancada de los primeros tres escalones y restos de sellante de espuma en aerosol cubren su puerta principal.
A pesar del agua que se filtró a través de su manejador de aire del garaje debido al huracán Helene, acumulándose hasta un pie de profundidad en el interior, Wendt ha podido vivir en su casa y trabajar de manera remota en su trabajo de tecnología de la información desde el segundo piso.
Se sorprendió al recibir una carta en noviembre del condado de Pinellas indicando que su casa había sido considerada como sustancialmente dañada. Además: nadie tocó su puerta antes de tomar esa determinación.
"Estábamos bastante sorprendidos y desconcertados con eso, especialmente porque nadie había entrado a inspeccionar la casa en absoluto," dijo. "Esa fue la primera reacción, ‘¿Qué diablos pasó?’"
A través de la bahía de Tampa, los funcionarios han enviado o programado al menos 10,000 cartas informando a los propietarios de viviendas que su casa o negocio podría estar sustancialmente dañado, según una encuesta del Tampa Bay Times a municipios locales. El Times calculó el número de cartas enviadas con base en registros públicos y recuentos oficiales de voceros de más de una docena de gobiernos locales en toda la región, desde Tampa hasta pequeñas comunidades costeras como Redington Shores.
Los funcionarios públicos dijeron que intentan ingresar a las casas y negocios, pero reconocen que las cartas comúnmente se basan en evaluaciones externas breves realizadas por empresas privadas que contrataron para hacer el trabajo.
Los destinatarios han dicho a los funcionarios electos en testimonios públicos apasionados que las evaluaciones están muy equivocadas. Las consecuencias pueden ser devastadoras financieramente, como lo indican las cartas: los propietarios deben elevar el edificio, moverlo a un lugar que no esté en riesgo de inundación o demolerlo. Si eligen la demolición, pueden reconstruir a una altura mayor o mudarse a una nueva casa.
Esto podría significar decenas de miles de dólares adicionales en costos de recuperación, además de los deducibles que deben cumplirse antes de que los propietarios reciban un cheque de seguro.
“El estrés que la gente está experimentando es simplemente insuperable,” dijo la comisionada del condado de Pinellas, Kathleen Peters, en una sesión de trabajo en enero. “No saben qué hacer, no saben cómo navegar esto, y creo que el proceso que hemos elegido es muy engorroso.”
Ahora, seis meses después de los huracanes, los residentes a través de la bahía están tratando de comprender la pesadilla burocrática, mientras agotan sus ahorros e intentan reconstruir — o deciden vender sus casas. Su lucha depende de un solo pedazo de papel que a menudo llega sin explicación sobre cómo se tomó la determinación.
Algunos están exigiendo respuestas.
¿Por qué está pasando esto?
Tanto depende de cómo los gobiernos evalúan las propiedades dañadas.
Si los gobiernos locales no lo hacen correctamente, podrían perder descuentos en las primas del seguro de inundaciones para sus constituyentes. St. Petersburg tiene un descuento del 25%, y los residentes en el condado no incorporado de Pinellas ahorran un 40%.
Esto se debe a que Florida forma parte del Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones, un asegurador proporcionado por el gobierno. Si los gobiernos locales quieren mantener el apoyo federal, deben adherirse a las directrices diseñadas para reducir el riesgo de inundaciones futuras.
Si se determina que un edificio ha sufrido daños que totalizan más de la mitad del valor de la estructura, excluyendo el terreno, debe ser elevado a los estándares federales, generalmente elevándolo o reconstruyéndolo a mayor altura.
Los propietarios pueden solicitar una reevaluación si creen que la determinación inicial es incorrecta, y no hay tarifa para los propietarios en áreas no incorporadas de Pinellas. Los residentes también pueden contratar un tasador privado.
El proceso varía según la jurisdicción local. Algunos, como Pinellas, envían cartas diciendo que se ha tomado una determinación. Otros emiten un aviso a los propietarios de la propiedad de que es necesaria una evaluación. Las cartas con la estimación de daños llegan más tarde.
El Times encuestó a los gobiernos que representan los centros de población más grandes y una muestra de comunidades más pequeñas en Pinellas y Hillsborough para conocer el número y la ubicación de las propiedades consideradas sustancialmente dañadas. St. Petersburg, Tampa, Clearwater, Largo, Oldsmar, St. Pete Beach, Treasure Island, Madeira Beach, Redington Beach, North Redington Beach y Redington Shores respondieron. Los condados de Hillsborough y Pinellas también proporcionaron recuentos de propiedades en áreas no incorporadas que determinaron que podrían haber sido sustancialmente dañadas.
Kevin McAndrew, director de servicios de revisión de construcción y desarrollo y cumplimiento de códigos de Pinellas, dijo que el condado ha tenido que evaluar más de 4,000 casas que consideró en riesgo de inundaciones en las partes no incorporadas del condado, cuando la mayoría de los años solo miran un par de cientos cuando los huracanes pasan cerca. El condado está utilizando estimadores privados de la empresa contratista Tidal Basin para completar sus evaluaciones. El condado de Hillsborough contrató una empresa independiente llamada Tetra Tech.
Un portavoz de Tetra Tech no respondió a múltiples correos electrónicos del Times buscando comentarios, ni la ubicación de la empresa en Tampa devolvió los mensajes de voz.
En un comunicado, un portavoz de Tidal Basin Group le dijo al Times que la empresa está apoyando a los gobiernos locales al recolectar encuestas de estimación de daños sustanciales “bajo su dirección.” Los miembros del personal fueron entrenados por el condado de Pinellas, que comparte los datos recolectados por Tidal Basin con otros gobiernos locales. En última instancia, los gobiernos revisan los datos y determinan quién debe recibir cartas, dijo el portavoz.
El proceso de evaluación está diseñado para ser rápido porque los gobiernos deben equilibrar dos tareas difíciles: hacer que los residentes regresen a sus casas mientras cumplen con los requisitos de la Agencia Federal para el Manejo de Emergencias (FEMA) para la recuperación del huracán.
“El proceso que es lento ahora, de hecho, habría tardado más,” dijo el administrador del condado de Pinellas, Barry Burton, en una reunión a principios de este año. “Simplemente no hay suficientes personas para hacer esas inspecciones.”
La ley de Florida no exige que un ajustador de reclamos entre a una casa durante una evaluación de daños, según la Oficina de Regulación de Seguros de Florida. Pero Shiloh Elliott, un portavoz del departamento, escribió en un correo electrónico que las evaluaciones de las compañías de seguros generalmente se esperan que sean justas y exhaustivas. Normalmente dependen de fotos, videos o inspecciones con drones, especialmente después de grandes desastres.
Esto significa que los contratistas a menudo están haciendo evaluaciones a partir de las marcas de agua dejadas en el exterior de las casas. Los trabajadores locales y contratados usan una fórmula para calcular el porcentaje de daño de un edificio. En el condado no incorporado de Pinellas, los evaluadores están utilizando una herramienta federal que principalmente depende de marcas de agua y niveles de inundación para calcular los daños.
Los residentes que han recibido las cartas han aparecido en reuniones de la comisión para decir que no están de acuerdo con casi todos los aspectos de este proceso. Dicen que han recibido una comunicación insuficiente de sus líderes electos y temen que al hablar puedan evitar que reciban ayuda.
Los residentes que recibieron las cartas dijeron al Times que, si alguien les va a decir que demuelan su casa, su gobierno necesita una mejor justificación.
“Están arruinando la vida de la gente,” dijo John Richter, residente de Crystal Beach, en una reunión de la Comisión del Condado de Pinellas en diciembre. “¿Quiénes son estas personas que pueden salir y decirme que podría perder mi casa a menos que salte a través de estos aros?”
Una lucha por salvar viviendas
Wendt, de Crystal Beach en el noroeste del condado de Pinellas, impugnó su evaluación de daños y ganó, lo que le dio luz verde para reparar y preservar la casa que ha estado en la familia durante cinco décadas.
“Si realmente hubieran tenido a alguien hacer una inspección real,” dijo, “probablemente habríamos pasado por esto mucho más rápido y sin tanto dolor.”
El proceso ha confundido a los residentes, quienes han creado cadenas de texto y buscado ayuda en grupos de Facebook para entender lo que está sucediendo.
Lance Fox está ayudando a enfrentar la batalla por su madre, que está en sus 80. Ella recibió su carta dos días antes de Navidad. Decía que su casa en Indian Bluff Island — donde ha vivido desde 1980 y Fox vivió durante la secundaria — estaba sustancialmente dañada. Nadie entró.
Fox dijo que él y su madre todavía estaban esperando recibir una respuesta sobre su solicitud de reevaluación a principios de marzo, mientras que otras casas en su vecindario han tenido sus cartas revertidas. “Ha sido muy difícil para ella pasar por esto, y luego que el condado venga a decir, ‘Sí, vas a perder tu casa,’” dijo Fox. “Eso es devastador.”
Jackie McCall, quien vive en St. Pete Beach, recibió una carta que decía que su casa tendría que ser movida o reconstruida a mayor altura. La casa de McCall es un edificio de madera de los años 30. Tuvo que arrancar los pisos de madera originales de su casa y las partes inferiores de las paredes interiores después de que las tormentas golpearon.
Dijo que pasó dos días sacando escombros de su casa ella misma y todavía está procesando el impacto emocional. Tener que luchar contra el cálculo del gobierno sobre los daños físicos de la casa fue un daño adicional.
“Pasar por ese tipo de tragedia y luego tener que lidiar con toda esta burocracia, parece realmente inhumano,” dijo en enero. “Todavía estamos a tres meses, y la mayoría de la gente ni siquiera tiene un permiso.”
Finalmente, consiguió un tasador privado que ayudó a revertir la evaluación del gobierno, que decía que su casa estaba dañada en un 53.1%. Según su propio tasador, el daño era del 33.5%. “Estas cartas son defectuosas, creo que todos lo saben,” dijo. “No iba a dejar que se llevaran mi casa.”
Aunque pasó por el proceso, está considerando mudarse — no solo por la tormenta, sino por la burocracia con la que ha tenido que luchar.
“Es demasiado,” dijo.
Los gobiernos corren el riesgo de sanciones
Evaluar las casas con precisión puede ser un desafío, pero es necesario para que los gobiernos locales cumplan con los estándares federales, dijo Gene Henry, Administrador de Zonas de Inundación de Clearwater.
Esos estándares, como elevar una casa por encima de los niveles de inundación probables, están destinados a evitar que el gobierno federal pague reparaciones repetidas para las mismas propiedades.
“Todo el mundo está trabajando juntos para asegurarse de que estos umbrales y estos estándares se cumplan,” dijo Henry.
El condado de Lee y algunas de sus ciudades se encontraron en problemas el año pasado cuando el condado perdió un descuento del 25% en el seguro de inundación para los propietarios. Las evaluaciones laxas fueron en parte culpables, informó el Fort Myers News-Press.
El condado de Lee pudo restaurar el descuento después de corregir sus procedimientos. Pero Fort Myers Beach aún está en probation, y sus descuentos en las primas finalizan el 1 de abril.
El condado de Pinellas tiene un descuento tan significativo en el seguro de inundaciones del gobierno federal porque excede los estándares mínimos de construcción que reducen el riesgo de inundación. El condado recibió una placa en abril de 2024 por obtener la segunda calificación más alta.
Los residentes de Hillsborough presentan un “paquete” de mejora sustancial o daño cuando solicitan permisos para realizar reparaciones. Hillsborough proporciona una evaluación preliminar sobre si cree que la casa puede estar sustancialmente dañada. Los propietarios no necesitan un aviso del condado para solicitar permisos.
Los propietarios en el condado no incorporado de Hillsborough aún no habían recibido notificaciones informándoles si pueden estar sustancialmente dañados a principios de marzo, casi cinco meses después de que los huracanes Helene y Milton inundaran la región. Pero los funcionarios han estimado que alrededor de 3,700 propiedades podrían haber sido sustancialmente dañadas, y recibirán cartas en las próximas semanas.
“Es un maratón, no un sprint, desafortunadamente,” dijo Kyle Dollman, Administrador de Zonas de Inundación del condado de Hillsborough.
Tampa está tomando un enfoque similar, pero no contrató a un contratista independiente. Los funcionarios de la ciudad completan una evaluación preliminar con software, luego envían cartas a los residentes que deben llenar papeleo.
La ciudad ha considerado que 1,740 casas podrían tener daños significativos, dijo Abbye Feeley, Administradora de Desarrollo y Oportunidad Económica de Tampa. Pero trata sus notificaciones como una evaluación preliminar. Los residentes también deben demostrar que no sufrieron daños importantes al mismo tiempo que están intentando obtener permisos para hacer reparaciones.
“Es un poco confuso, me han dicho en algunas de las reuniones comunitarias,” dijo Feeley. “No es intuitivo.”
Lilian Miralda, residente de Tampa, está en proceso de obtener un permiso para reconstruir su casa que resultó gravemente dañada el año pasado.
Esta experiencia es completamente nueva para ella: ha tenido que coordinar trabajo en su techo, electricidad y paredes, todo mientras trata de encontrar algo de estabilidad.
Ha estado quedándose en un hotel que FEMA ha pagado, pero tuvo que irse en marzo. Planeaba dormir en un colchón inflable en su casa sin terminar, cuando aún no podía encender el aire acondicionado ni el agua caliente.
“Dios mío, perdí todo,” dijo, “Todo.”
Aunque la construcción todavía está en marcha, dijo que los constructores tendrán que trabajar a su alrededor.
“Aún no sé qué estoy haciendo, es mucho,” dijo. “Nunca he hecho esto en mi vida. Es agotador, y da miedo.”
Wendt, de Crystal Beach, acredita su éxito al impugnar la determinación de daño sustancial por haber asistido a una reunión de la Comisión del Condado en diciembre. Pudo hablar con un funcionario, en lugar de esperar una respuesta.
Pero el viaje no ha terminado. Dijo que le preocupa el costo del seguro de inundación y las tormentas futuras.
Por ahora, trabaja desde casa, en una esquina de la habitación de la infancia de su esposo, rodeada por cubos con pertenencias salvadas durante los huracanes.
Pero no va a tirar esos cubos ni cajas — los está guardando para la próxima tormenta cuando tengan que asegurar todo de nuevo.
De pie en su sala de estar en febrero, dijo “ya no se siente como un paraíso feliz.”
